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Anticiper la transmission d’un bien grâce au démembrement de propriété

Publié le : 11/04/2026 11 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoine

Anticiper la transmission d’un bien tout en en conservant l’usage constitue un objectif récurrent en stratégie patrimoniale. Le démembrement de propriété répond à cette logique en dissociant les prérogatives attachées au droit de propriété, permettant ainsi d’organiser la transmission tout en maintenant certains droits au profit du disposant.

La dissociation entre usufruit et nue-propriété

Le droit de propriété peut être ventilé entre usufruit et nue-propriété. L’usufruit confère à son titulaire la faculté d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits, notamment les revenus locatifs. Le nu-propriétaire, pour sa part, détient le droit de disposer du bien, sans pouvoir en jouir tant que l’usufruit subsiste. En pratique, lors d’une donation avec démembrement, les parents conservent fréquemment l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue de plein droit entre les mains du nu-propriétaire, sans formalité particulière. La répartition des charges obéit aux principes fixés par le Code civil : l’usufruitier assume en principe les dépenses courantes, tandis que le nu-propriétaire supporte les grosses réparations, sauf stipulation contraire prévue dans l’acte.

Effets patrimoniaux et fiscaux du démembrement

Le recours au démembrement permet d’organiser la transmission du patrimoine tout en conservant l’usage ou les revenus du bien concerné. Sur le plan fiscal, les droits de donation sont liquidés sur la seule valeur de la nue-propriété. Celle-ci est déterminée selon un barème légal tenant compte de l’âge de l’usufruitier, conformément à l’article 669 du Code général des impôts, accessible sur Legifrance. Cet avantage peut se cumuler avec les abattements applicables en matière de donation, notamment l’abattement de 100 000 euros par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Certaines opérations, telle la vente du bien démembré, supposent toutefois l’accord conjoint de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Compte tenu des incidences juridiques et fiscales attachées à ce mécanisme, l’intervention d’un notaire demeure essentielle afin d’en sécuriser la mise en œuvre et d’en adapter les modalités aux objectifs poursuivis.
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